تعاریف و اصطلاحات رایج املاک

تعاریف و اصطلاحات رایج املاک در حوزه ثبت یاصطلاحات ثبتی دارای چند ساختار اصلی و مهم است و هنگام انجام معاملات املاک با این اصطلاحات مواجه خواهید شد برای درک بهتر این موضوع، در این مقاله قصد داریم به بیان مهم‌ترین اصطلاحات ثبتی املاک بپردازیم.

املاک مجهول المالک

یکی از اصطلاحات ثبتی که ممکن است بارها با آن مواجه شده باشید املاک مجهول المالک است. درخواست ثبت این ملک‌ها انجام نشده است اما ملک مورد نظر در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخص معرفی شده است. برای ثبت این ملک‌ها لازم است افراد با در دست داشتن مدارک لازم از جمله قولنامه و سایر مدارک به اداره ثبتی مورد نظر مراجعه کنند.

املاک جاری

املاکی که هیچگونه سابقه ثبتی ندارند، املاک جاری نامیده می‌شوند. برای دریافت سند مالکیت این املاک، باید محدوده زمین مشخص شود.

سر قفلی

سر قفلی حقی است قانونی، برای املاکی که استفاده تجاری دارند به کار می‌رود. قانون برای دفاع حقوق مشروع مستاجرین املاک تجاری قانون سرقفلی را وضع کرده است که به مالکین اجاره نمی‌دهد به دلخواه و پس از اتمام قرارداد مستاجر را از ملک تجاری خود بیرون کند.

آگهی نوبتی

آگهی نوبتی برای املاکی است که که مالکیت آن مجهول است و برای اینکه حقوق افراد مدعی برای اینگونه املاک ضایع نشود باید به صورت نوبتی و در چهار نوبت ( اول مرداد ماه، اول آبان ماه، اول بهمن ماه و اول اردیبهشت ماه) برای اطلاع عموم مردم آگهی شود. افرادی که ادعای مالکیت دارند باید تا 90 روز پس از انتشار آگهی، اعتراض خود را ثبت کنند. لازم است بدانید پس از یک ماه از ثبت این موضوع دادگاه تشکیل می‌شود و در رابطه با این موضوع تصمیم گیری می‌کند.

اعیان

در اصطلاحات ثبتی ملکی منظور از اعیان، ساختمان یا هرچیز دیگری است که بر روی زمین بنا نهاده شده است. خوب است بدانید اعیان بیشتر برای مواردی به کار می‌رود که بر روی زمینی، ساخت و سازی صورت گرفته و تعدادی آپارتمان یا مغازه ساخته شده است.

سند مالکیت المثنی

سند مالکیت المثنی یکی از مهم ترین اصطلاحات ثبتی املاک است. اگر سند مالکیت ملک شما به علت آتش سوزی، گم شدن، سرقت و… از بین رفته باشد و به آن دسترسی نداشته باشید می‌توانید از طریق اداره ثبت اسنادی که در محل ملک وجود دارد، درخواست صدور سند مالکیت المثنی دهید.

تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

زمانی که فردی اسناد مالکیت مشاعی متعددی داشته باشد و نسبت معینی از آن املاک را داشته باشد یا اینکه سهام مشاعی از طرف مالکان به یک شخص انتقال یابد در این صورت خریدار می‌تواند درخواست صدور سند مالکیت به نام خود را بدهد. برای اینکار لازم است خریدار به اداره ثبت محل خود مراجعه کند و اسناد مربوطه از جمله اسناد مالکیت مشاعی را به اداره ثبت تحویل دهد.

تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت است

در شرایطی که دو یا چند پلاک بر اثر دیوار کشی به صورت یک واحد در آمده باشد و بهم متصل شده باشند و همچنین مالکان سهام مشاعی داشته باشند، در این شرایط مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند.

افراز

افراز به معنای تقسیم اجزای مال مشاعی بین دو یا چند شریک است. لازم است بدانید این تقسیم بندی بر اساس سهم هریک از شرکا انجام می‌گیرد. درخواست افراز می‌تواند از طریق هریک از شرکا یا از طریق حکم دادگاه باشد.

تفکیک املاک

در صورتیکه ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد، به این عمل تفکیک گفته می شود. دراین حالت ملک ممکن است یک یا چند مالک داشته باشد که درصورت تعدد مالک، کلیه مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند. لازم است بدانید عمل تفکیک معمولا به دلیل ایجاد سند مالکیت مستقل برای قطعات کوچکتر صورت می‌گیرد.

اصلاح حدود سند

هر سند مالکیت دارای بخش های مختلفی است که به آن حدود چهارگانه یا اربعه ملکی گفته می‌شود چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییر در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ ای که قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید.

ماده 149 الحاقی قانون ثبت

بسیار اتفاق افتاده املاکی در گذشته با مساحت معینی مورد معامله واقع شده ولی بعدا معلوم گردیده که دارای اضافه مساحت می باشد، درصورتیکه اضافه مساحت ناشی از تغییر طول و ابعاد نباشد مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده وپس از پرداخت بهای اضافه مساحت (به نرخ روز معامله) در وجه مالک اولیه با تودیع مبلغ در صندوق ثبت، سند مالکیت اصلاح می گردد.

اعتبار اسناد مالکیت

اسنادی که مطابق قانون به ثبت رسیده باشند معتبر هستند و به هیچ عنوان قابلیت ابطال ندارند و زمانی این اتفاق امکان پذیر است که طبق قانون مصوب مجلس شورای اسلامی جعلی بودن سند مالکیت اثبات شود.

املاک موروثی

هرگاه فردی که سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید، ملک او موروثی محسوب می گردد و وارث او می توانند با ارائه مدارک زیر از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید.

الف- تقاضای صدور سند مالکیت

ب – فرم گواهی حصر وراثت

ج – فرم 19 مالیاتی

و- اصل سند مالکیت مورث

اصطلاحات رایج املاک از دیدگاه حقوقی

هنگام فروش یک ملک برخی استعلامات نیاز است که فروشنده و یا نماینده قانونی وی بایستی با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی گواهی معامله دریافت کند. به ایشان دو برگ استعلام داده می‌شود یکی برای شهرداری و دیگری برای دارایی. حتما باید قبل از انتقال سند، این استعلامات گرفته شود و تسویه بدهی ها آن صورت پذیرد.

در اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی ممکن است اصطلاحاتی که در مباحث حقوقی بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرند رد وبدل شود که افراد عادی معانی آنها را به درستی نمی‌دانند.

اصطلاحات حقوقی بازار مسکن

مشاع :

یکی از اصطلاحات کارشناسان املاک که در زمان معرفی یک ملک به آن برخورد می کینم مشاع یا مشاعات است. در مورد املاکی که چند مالک داشته باشند و هر یک به میزان معینی، سهم از آن ملک دارا باشند، بخش‌هایی از ملک مانند حیاط،‌ پشت‌بام، راه‌‌پله و… به صورت اشتراکی استفاده می‌شود و همه به یک اندازه حق استفاده از آن را دارند که به آن بخش‌ها، مشاع می‌گویند. به مجموع این بخشهای اشتراکی در یک ملک اصطلاحا مشاعات اطلاق می‌شود.

تفیکیک املاک مشاع :

در صورتیکه دو یا چند نفر در ملکی شریک بوده و همگی یک سند مشاع داشته باشند، چنانچه بخواهند هر کدام شان برای خود یک سند مجزایی دریافت کنند تا بعد از این بتوانند حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند را به خود اختصاص دهند، مثلا حق خرید و فروش و یا وثیقه داشته باشند، می‌توانند برای تفکیک سند مشاع خود اقدام کنند. البته در هنگام تفکیک، اسناد ملک جدا می شود اما خود ملک همچنان مشاع باقی می‌ماند.

افراز املاک مشاع :

اصطلاحات مشاور املاک در بعضی مواقع آنقدر نزدیک به هم هستند که در خیلی از موارد درک آنها برای افرادی که اطلاعات حقوقی ندارد کمی مشکل است. مثلا اصطلاح افراز املاک مشاع، تفاوتش با تفکیک املاک مشاع این است که اینجا نیز عملا تقسیم و مستقل کردن سهم هر یک از شرکا امکان پذیر است ولی تفاوتش با تفکیک اینست که در افراز، هردو مورد سند و ملک می‌تواند بین شرکا تقسیم شود. افراز کردن ملک مشاع یک امر حقوقی بسیار مهم است که می‌تواند اجباری باشد یا با رضایت سایر شرکا انجام شود. حتی در صورت عدم رضایت سایر شرکا، متقاضی افراز می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست افراز اجباری ملک را ارائه دهد.

تصرف عدوانی :

در صورتیکه ملکی را بصورت غیر قانونی، به زور و بدون رضایت مالک، از تصرف او خارج کنند، اصطلاحا می‌گویند تصرف عدوانی رخ داده است. که در بیشتر موارد این حق مالک با شکایت، قابل پیگیری است.

معاملات معارض:

معاملات معارض در مواقعی رخ می‌دهد که یک ملک را به بیش از یک نفر بفروشند. این اتفاق بیشتر در مورد پیش فروش آپارتمان و زمین به چشم می‌خورد.

خلع ید :

در صورتیکه ملک تصرف شده بصورت عدوانی را بتوان با شکایت و پیگیری از تصرف غیر قانونی خارج کرد و مجددا آن را از طریق مراجع قضایی به دست آورد، خلع ید صورت می‌گیرد.

خیارات :

خیاربه معنای اختیاراتی است که خریدار و فروشنده به موجب قانون یا شروطی که بین خود تعیین می‌کنند اطلاق می‌گردد. یکی دیگر از اصطلاحات کارشناسان املاک که در مبایعه نامه‌ها به چشم می‌خورد، بندی است که در آن ذکر شده اسقاط کافه خیارات. وجود این بند اختیاراتی را در قرارداد از شما ساقط می کند که لازم است به آن اشراف داشته باشید.

انحصار وراثت :

در صورت فوت یکی از بستگان برای اینکه بازماندگان متوفی بخواهند میزان سهم خود از میراث را بدانند باید پس از مراجعه به شورای حل اختلاف آخرین محلی که متوفی در آنجا اقامت داشته، درخواست گواهی انحصار وراثت کنند. معمولا برای اینکه از نبود وارث دیگری اطمینان حاصل شود، یک آگهی در روزنامه رسمی منتشر می‌شود و یک ماه پس از تاریخ انتشارآن، برای ادامه پروسه دریافت گواهی اقدام می‌گردد.

اصطلاحات فنی رایج در حوزه املاک

اصطلاحات فنی شامل تمام واژه‌ها و عباراتی است که در میان خریدار و فروشنده ملک متداول است. وقتی که یک مشتری برای خرید ویلا، آپارتمان و حتی زمین و باغ مراجعه می‌کند به او می گویند که این ملک فلت، نقلی، کلنگی، اکازیون است و یا اینکه بخش شاه‌نشین این ویلا دارای این مشخصات است. این آپارتمان دارای سه اتاق خواب مستر، تی وی روم، پاسیو و روف گاردن می‌باشد. این ادبیات بکار رفته در بازار املاک بیشتر به اصطلاحات فنی بازار مسکن مربوط می‌شوند .

اصطلاحات فنی بازار مسکن

در این قسمت اصطلاحات فنی بازار مسکن و انواع سند را بررسی می‌کنیم.

انواع سند :

در این بخش انواع سند را بررسی می‌کنیم:

سند شش دانگ:

یکی از مهمترین و آشناترین اصطلاحات کارشناسان املاک، که همگی آنرا میشناسیم. سند شش دانگ سندی است که چند نفر باهم در آن سهم نداشته بلکه مالکیت آن تمام و کمال متعلق به یک نفر می‌باشد.

سند تک برگ:

سندی که جایگزین سند منگوله‌دار قدیمی شده و دارای هولوگرام است و احتمال جعل شدن کمتری دارد، سند تک برگ نامیده می‌شود.

سند رسمی :

طبق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی به سندی گفته می‌شود که طبق مقررات قانونی در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. در غیر اینصورت سند عادی است.

سند المثنی:

هرگاه بر حسب اتفاق و یا به هر دلیلی سند مالکیت یک ملک گم شود، آسیب ببیند یا از بین برود، و از دسترسی مالک خارج شده باشد، می توان از اداره ثبتی که ملک در آنجا واقع شده است تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نمود و یا با ارایه لاشه سند آسیب دیده تقاضای صدور مجدد آن را نمود که در اینصورت به آن سند تعویضی نیز اطلاق می‌شود.

بنچاق :

سندهای عادی که در گذشته بسیار رواج داشتند بنچاق نامیده می‌شد. که معمولا افراد با سواد آنرا می‌نوشتند و توسط معتمدین، مهر و امضا می‌شد.

پایان کار :

هر زمان که ساخت یک ملک با رعایت تمامی نکات ایمنی به پایان رسید و خلافی، عوارض و مالیات آن پرداخت گردید، از طرف شهرداری یا بخشداری تایید و یک گواهی‌ صادر می‌شود مبنی بر اینکه که ساخت‌ و ساز آن به اتمام رسیده و همچنین کاربری ملک در گواهی پایان کار مشخص می‌شود. صدور این گواهی پایان کار بدین معنی است که ساختمان از لحاظ فنی مهندسی و شهرسازی مورد تائید شهرداری است . چنانچه ملکی این گواهی را نداشته باشد، ثبت سند نیز امکان پذیر نخواهد بود.

استعلام ملک :

قبل از معامله ملک لازم است در مورد سابقه ثبتی ملک، از مراجع قانونی و ادارات ثبت تحقیق کرد و استعلام گرفت.

قولنامه :

در هنگام خرید و فروش یک ملک، تمام توافقات بین خریدار و فروشنده، توسط کارشناس یا مدیر املاک در قولنامه نوشته می‌شود.

مبایعه نامه :

قولنامه هایی آماده و چاپ شده موجودند که از طرف اتحادیه، در اختیار مشاورین املاک برای تحریر قرارداد های خرید و فروش قرار می‌گیرد که به نام مبایعه نامه شناخته می‌شوند. معمولا تمامی بند های قانونی که ضروری است در یک معامله خرید و فروش رعایت شود، در مبایعه نامه‌ها ذکر می‌گردد. در صورت کامل نبودن موارد ذکر شده در مبایعه نامه، در بند آخر آن قسمتی با عنوان توضیحات قرار دارد تا طرفین بتوانند شروط اضافی مد نظر خود را برای خرید و فروش در آن ذکر نمایند.

در یک مبایعه نامه کامل، موارد زیرگنجانده شده است: مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد، نشانی اقامتگاه طرفین، ذکر دقیق ثمن معامله، تاریخ عقد قرارداد، تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر، و ضمانت اجرایی یا ضرر و زیان تعدی از قرارداد.

اجاره نامه :

قراردادی که بر اساس آن یک طرف معامله مؤجر است که بخشی از ملک یا دارایی خود را به ازای دریافت بهای اجاره از طرف مقابل خود که مستاجر نامیده میشود، در اختیار او قرار می‌دهد. ممکن است فکر کنید که اجاره‌ نامه صرفا از اصطلاحات مشاور املاک است اما بهتر است بدانید که اجاره نامه برای اموال منقول مانند خودرو نیز کاربرد دارد.

متن اجاره نامه نیز مانند مبایعه نامه، قراردادی است که توسط اتحادیه‌ها در اختیار مشاورین املاک قرار داده می‌شود که دوطرفه بوده و معمولا قوانین مربوط به عقود در آن جاری می‌باشد و عموما علاوه بر بند های مربوط به مبایعه نامه، میزان دقیق ودیعه و مبلغ اجاره نیز در اجاره نامه ذکر می‌گردد.

موجر :

موجر، همان مالک ملک را گویند که در قبال دریافت ودیعه و اجاره ماهانه، ملک خود را به مستاجر واگذار می کند.

ثمن معامله :

خریدار بهای هر ملک را به عنوان ثمن معامله پرداخت می‌کند. قیمت تعیین‌شده برای خرید ملک، ثمن معامله نامیده می‌شود.

کد رهگیری :

معاملات اجاره ای که در دفاتر مشاورین املاک نوشته می‌شوند حتما باید دارای کد رهگیری باشند یعنی مشاور املاک باید به سامانه ثبت معاملات و املاک کشور مراجعه و با ثبت مشخصات طرفین و ملک، کد رهگیری دریافت نمایند. این امر احتمال وقوع تخلفات و جرایم در زمینه قرارداد ها را کاهش می دهد.

اظهارنامه :

اظهارنامه متنی است که بر اساس قانون، تنظیم و مکتوب می‌شود. برای تقاضای قانونی شخص نویسنده، جهت طلب کردن حق او ثبت شده و توسط مأمور قانون به طرف مقابل می‌رسد. مثلا هرگاه مستأجر مبلغ اجاره ملک را برای مدتی پرداخت نکند، شخص مؤجر یا صاحب ملک می تواند اظهارنامه را پر کرده و به مستأجرابلاع نماید و کتبا از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات خود اقدام کند.

در صورتیکه مستاجر همچنان حق موجر را پرداخت ننماید، وی حق دارد تا با مراجعه به مراکز قانونی اظهارنامه خود را مبنی بر عدم پرداخت، ثبت نموده و حق خود را طلب نماید.

سرقفلی :

یکی از اصطلاحات رایج که در خصوص املاک تجاری کاربرد دارد، سرقفلی است. سرقفلی را می توان جداگانه در معاملات انتقال داد. دو نوع سرقفلی حق کسب و پیشه و سرقفلی واقعی رایج است. سرقفلی به معنای صاحب امتیاز است، یعنی حقی که به مستاجر در قبال مبلغ پرداختی به مالک در محل تجاری داده می‌شود. مطابق با این حق، مستاجر می‌تواند با پرداخت مبلغ اجاره ناچیز، از آن ملک برای بلندمدت استفاده کند، زیرا آن ملک تجاری در آن فعالیت خاص مشهور است.

عرصه و اعیان :

یکی دیگر از اصطلاحات رایج در تمام نواحی، بخصوص در مجتمع های آپارتمانی چندین واحدی عرصه و اعیان است. اعیان به ساختمان یا ملکی گفته می‌شود که روی زمین ساخته شده یا درخت در زمین کاشته شده‌اند، نامیده می‌شود. عرصه به زمینی گفته می‌شود که ساختمان روی آن بنا شده است.

قوانین عرصه و اعیان حتی در خرید و فروش ویلاهای شهرکی نیز گفته است.

اصطلاحات رایج در خصوص انواع املاک

بهتر است قبل از انجام هر گونه معامله و پرداختی به نزدیک ترین شعبه دفترخانه مراجعه کرده و یک استعلام از ملک و سند آن تهیه کنیم تا از وضعیت ملک اطلاعات کافی کسب نماییم. در این صورت، با اصطلاحاتی مواجه می‌شوید که اطلاعاتی درباره نوع ملک ارائه می‌دهند.

ملک ثبت شده :

املاکی که مشخصاتشان در دفتر‌های اداره ثبت درج شده است، املاک ثبت شده نامیده می‌شوند.

ملک جاری:

ملکی است که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته یا اصلا سند مالکیت ندارند. برای صدور سند مالکیت این نوع املاک، ابتدا باید آگهی همگانی جهت اطلاع همگان صادر شود و در صورتیکه فردی ادعای مالکیت داشته باشد، می تواند اعتراض خود را ثبت کند.

ملک بازداشتی :

مقامات قضایی با صدور دستور، اجازه هرگونه معامله اعم از خرید، فروش، رهن یا اجاره ملک بازداشتی را به صورت موقت یا دائم از مالک آن صلب می‌کنند. برای اطلاع از بازداشتی بودن یک ملک، می‌توان به مطالب درج‌شده در پشت سند ملک مراجعه کرد.

ملک موروثی:

بعد از فوت یک فرد، املاکی که به بازماندگان او تعلق می‌گیرد. ملک موروثی نامیده می‌شود. برای درخواست صدور مالکیت، ورثه می‌توانند با همراه داشتن مدارک گواهی انحصار وراثت و فرم مالیاتی و اصل سند به اداره ثبت مراجعه نمایند.

ملک مجهول المالک :

در هنگام نصب پلاک در دفتر توزیع اظهارنامه، برخی املاک به نام شخصی معرفی شده‌اند، اما مالک یا وکیل قانونی او تاکنون درخواستی در این خصوص ثبت نکرده‌اند. به این گونه املاک مجهول المالک اطلاق می‌گردد.

ملک اکازیون:

کارشناسان املاک به طور گسترده از اصطلاح “ملک اکازیون” استفاده می‌کنند. ملک اکازیون است و به املاکی که موقعیت و شرایط ویژه دارند اطلاق می شود. این شرایط ویژه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

۲۰ تا ۳۵ درصد پایین‌تر بودن از قیمت روز.
زیادتر بود میزان قدر‌السهم ملک از زمین.
بالا بودن کیفیت و میزان مشاعات ساختمان.
کیفیت سازه ازجمله مصالح بکاررفته، طراحی و تقسیم‌ بندی فضاها و ویوی خاص.
قرار گرفتن ملک در مکان‌های کم جمعیت.
انعطاف پذیری فروشنده، امکان معاوضه یا اقساط و داشتن وام کم بهره.
مشکلات آپارتمانی کم با داشتن یک سیستم مدیریت یکسان.
ساختمان‌های دارای معماری خاص و بنا شده در نواحی معروف شهر.

املاک چند نبش :

یکی از اصطلاحات مشاور املاک که باید به آن توجه داشت، چند بر بودن ملک است. ملک یا زمین می‌تواند یک نبش، دو نبش، سه نبش، یا یک‌بر دو بر یا سه‌بر بوده و از یک یا چند ضلع با کوچه یا خیابان در ارتباط باشد.

زمین مشجر:

ملک کلنگی:

کلید نخورده:

خانه یا آپارتمان نقلی:

ساختمان هایی که معمولاً زیربنای آنها کمتر از ۶۰ متر و بسیار جمع و جور باشند، نقلی می‌گویند.

مطلب قبلی

راهنمای جامع خرید خانه و آپارتمان در کیش

مطلب بعدی

مزایای سرمایه‌گذاری و زندگی در منطقه آزاد کیش